虽说现在央行都发话，支持和鼓励央企国企对出险房企的风险处置，重点支持优质房企兼并、收购出险房企的项目。
政策的出发点确实是好的，但是真正落地到实操的时候，大部分优质房企还是会发现，与其去收购那些问题错综复杂的地产项目，还不如自己干手净脚去拍一块地划算。
现在这个时候去做收并购，等待着你的可能不是“捡漏”，而是大坑，甚至把自己都给拖下水。在这一点上，远洋地产应该最有体会，他们在2021年收并购市场上一鸣惊人，没有收购单个地产项目，而是一口吞下了销售规模600亿的红星地产。
▲当年这笔收购直接惊呆了整个业界。
按理来说，吃下了红星地产这样的中型公司后，今年远洋地产的业绩理应超过去年才对。即使因为市场下行的原因，但你规模扩充了那么多，业绩跟去年持平甚至微降，也是可以接受的。
可今年远洋集团公布的数据，前11月销售金额895亿元，去年前11月销售金额是1207亿元，同比下降了26%。今年前11月销售面积551万㎡，去年同期则是672万㎡，同比下降18%，销售均价今年仅1.62万/㎡，去年是1.8万/㎡，同比下降11%。三大指标全部下降。
▲远洋集团公布1~11月未经审核经营数据，“未经审核”的意思是数据没有经过会计师事务所审计。
那问题就来了，远洋吃下整个红星地产，拿到了红星地产手上的91个项目，但是销售业绩仍然下降了20%，那这笔收购的意义到底在哪？
反过来再想，假设当时不收购红星地产，今年的业绩会不会更难看？这个还真不好说。这也难怪几大国际评级机构纷纷下调远洋的评级。
远洋在为当时的冲动买单
我们回过头来复盘一下当时的这笔交易。红星地产是红星美凯龙家居的地产平台，其项目70%分布在上海、苏州、西安、长沙等经济较发达的一二线城市，共有91个项目，80%是住宅，可售住宅面积约2017万㎡，商业面积约625万㎡。
重点是，红星地产的土地大部分为产业勾地，靠着红星美凯龙的品牌价值，还有各地方政府对产业的引进政策，红星地产获取的土地非常便宜。远洋集团自己估算，红星地产的土地毛利率能达到25%~30%左右，保守估计红星地产的土地货值储备上千亿。
▲红星美凯龙是地方政府最喜欢的产业类项目。
正是看上了红星地产手上位置好，价格低的优质住宅土地，远洋才愿意整体打包收购红星地产。而根据披露的信息，远洋真金白银也就花了40个亿，剩下的都是承债。这笔交易怎么看，都是远洋赚爆了，红星地产被贱卖。
据说，当时远洋进场时，红星地产内部还比较抗拒，认为车建新不该卖掉自己的地产公司，红星地产的经营能力还是可以的。不过很快他们就明白了，车老板卖掉红星地产是多么明智的决定。
这里面的大坑之一就是勾地。当初政府之所以把土地这么便宜的卖给红星美凯龙，就是要求红星美凯龙按照投资协议要求，商业部分尽快开业，甚至商业捆绑住宅，商业不开工，住宅没法卖。红星美凯龙的土地看似便宜，实则沉淀大量资金。
其次，红星美凯龙的拿地资金应该也不是自有资金，通常是通过小股东或供应商出资垫款，有签过不少抽屉协议的情况。这里就存在大量讲不清楚的隐藏债务，远洋的尽调团队是查不出这些隐藏债务的。
最后，受恒大等房企爆雷的影响，各地政府加强了预售资金监管，销售资金无法快速抽回，这一点是当初收并购时远洋没有考虑到的。这也导致远洋资本、远洋集团的偿债压力巨大。
正是这三个原因导致远洋的资金兑付压力要比台面上的大得多。
如果没做这笔收购，远洋集团会过得无比滋润。今年北京的集中供地，远洋拥有大量的抄底机会。可惜，在投资里没有如果。
到底还是先救亲儿子
2022年的这波疫情，对于远洋的打击同样巨大。其中，远洋集团控股49%的远洋资本就是远洋目前最大的“雷”。9月，远洋资本的10亿境内债“20远资01”差点违约，直到用南通星龙地产50%的股权质押，才换回了1年的展期。光看带“星”字的公司，就知道这是远洋资本收购红星地产的项目公司。
▲远洋资本目前的现金流状况令人担忧。
11月份，兴业信托旗下的“致地W033”湖南长沙红星天铂信托计划展期，还有最近远洋集团旗下的建筑公司远洋建设的1.6亿元保理融资展期。
这么频繁的展期，说明远洋目前的现金流也非常紧张。但是，远洋申请展期的融资多半都是与红星系有关联的项目。
▲红星的项目挂着远洋的牌子“摆烂”，成为一道奇特的“景象”。
真要说远洋没钱了嘛。今年以来，远洋集团先后出售了颐堤港一期、丽泽锐中心、远洋太古里、中国人寿中心等多个优质商业项目的股权，换回120多亿的现金流。
远洋其实还是有现金流的，只是这些现金流并不会优先给到红星项目。关键时刻，亲儿子还是比买来的儿子重要得多。
远洋这种区别对待，也导致了自己入股的红星系项目内部矛盾多多，很难形成有效运转，产生收益。即使产生收益的红星系项目，也会因为远洋的区别对待，团队士气低落，直接开摆。
当初这笔收并购给远洋带来了哪些好处？现在真没看出来。
写在最后
如果市场继续没有好转的话，远洋很有可能就要陷进去了。
远洋用自己的血泪教训，告诉了其他经营健康的房企：收并购单个项目就好了，一口气吃掉别人整个公司，是消化不了的。
